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작성일 : 13-09-13 16:38
약국매수는 가장 중요한 약국경영
 글쓴이 : 관리자
조회 : 4,031  
 약국경영연구소 약국부동산사업부는 정직하고 정확하게 일합니다
 
약국매수는 가장 중요한 약국경영
 
약국매수 할 때는 조제료, 권리금, 임대료만 따져서는 안 된다. 수익성, 매출비전, 병의원이전과 진입, 경쟁약국, 약국의 내외 수익성환경과 리스크를 체크해야 한다. 약국매수 4가지 분석을 할 줄 모르기 때문에 약국매수를 실패한다. 좋은 약국을 매수하려면 약국매수계획을 올바로 세우고, 개국할 지역을 넓혀 좋은 약국을 찾아야 한다. 다음 사항을 알아두면 좋다.
 
①메인의원 수익성, 형태, 의원경쟁관계, 닥터 경영마인드, 연령, 성별에 따른 수익증감을 판단하라.
②메인의원 이전 가능성 여부, 경쟁의원과 경쟁약국의 진입 가능성 여부 등, 리스크를 판단하라.
③약국입지환경, 매장규모, 생김새, 경쟁약국과의 관계, 점포주 직업과 성품을 판단하라.
④약국권리금은 조제료, OTC매출액, 인테리어, 보증금, 임대료 등 수익성과 연계하여 판단하라.
⑤약국권리금은 약국리모델링 비용, 시설기기 교체비용, 기타 손실비용 등을 연관시켜 협상하라.
⑥큰 문제를 해결하고 사소한 이해타산에 민감한 반응을 보이다 매매계약 성사를 놓치지 말라.
⑦좋은 입지는 대부분 중심상권에 있다. 정형외과를 메인으로 하는 약국입지는 나쁜 입지가 많다.
⑧새내기 닥터로 미자립 의원이나 낙후된 의원으로 처방전 발행이 적은 의원은 떠날 수 있다.
⑨재개발지역 여부를 체크하고, 층약국의 경우는 좀 더 세심한 개국타당성분석을 하라.
⑩대도시의 준종합병원은 처방전 발행 건수가 적다.(지방의 준종합병원은 예외)
⑪권리금이 생각보다 저렴하고 특혜를 주는 듯하며 곧 매매될 듯 경쟁을 부추기면 위험하다.
⑫중대형 약국으로 권리금을 포함한 매매금액이 생각보다 싼 약국이면 대체로 문제가 있다.
⑬신도시의 개국한지 얼마 안 된 약국, 개국투자자금이 적고 수익이 적은 약국은 더 신중히 하라.
⑭매매정보가 2회 이상 또는 장시간 노출된 약국은 문제가 있거나 위험한 약국이다.
⑮중소 병의원 소유 건물로 보증금을 비싸게 받는 약국은 수익성이 적고 위험하다.
⑯임대료를 싸게 해주거나 없이 보증금이 많은 신축건물, 병의원이 임대하는 점포는 위험하다.
⑰병의원 사무장이 나서서 임대하는 보증금이 비싸고 검증이 안 된 신규 약국은 위험하다.
⑱약국인테리어 공사가 중단되었거나, 오픈 후 폐업한 약국의 매물은 문제가 있다.
⑲점포분양은 가급적 전문가 상담을 받아라. 생각보다 위험성 요소가 많다.
위험성, 수익성, 비전성, 환금성 4가지 분석을 제대로 해야 한다.
 
매수하면 위험한 약 40가지 유형
 
어떤 약국을 선택하고 어떤 약국을 버려야 하는가?
1.월수익이 600만원 미만의 약국은 대체로 위험하고 나쁜 약국이다.
2.월조제료가 700만원 미만의 층 약국은 대체로 위험하고 나쁜 약국이다.
3.일매가 부풀려 졌고 월조제료가 600만원 미만의 나 홀로 약국이면 위험하다.
4.권리금, 보증금이 많이 적고 수익이 적은 약국은 대체로 위험하고 나쁜 약국이다.
5.조제료와 일반매출이 많아도 수익성이 떨어지는 약국은 위험하고 나쁜 약국이다.
6.투자대비 수익성이 떨어지는 약국은 위험하고 나쁜 약국이다.
7.일반매출 위주의 약국으로 카운터를 고용하고 있는 약국은 대체로 위험하다.
8.조제료 할인 및 난매를 하는 경쟁이 치열한 약국은 대체로 위험하다.
9.권리금, 보증금, 임대료가 많이 싸다고 생각되면 대체로 위험하다.
10.임대료를 싸게 해주고 보증금을 많이 받는 약국으로 개국한지 얼마 안 된 약국은 위험하다.
11.조제료가 많아도 시세보다 임대료가 너무 비싸거나 자주 큰 폭으로 올리는 약국은 위험하다.
12.낙후 된 지역의 재개발지역으로 계획되어 있는 약국은 위험하다.
13.개국한지 몇 년 안 돼 약국장이 여러 번 바뀐 약국은 대체로 위험하다.
14.약국임대점포가 매매가치 이상으로 근저당이 과도하게 설정되어 있으면 위험하다.
15.틈새 개원이나 틈새 개국을 허락할 수 있는 입지환경을 가진 약국은 위험하다.
16.병의원이 임대하는 권리금, 보증금을 많이 요구하는 약국은 위험하다.
17.병의원이 임대하는 약국으로 별도의 리베이트를 받는 약국은 위험하다.
18.파트너 병의원 원장이 경영능력이 떨어지거나 신용불량자인 경우는 위험하다.
19.개원한지 2년 이상이고 원장이 젊고 처방이 적은 병의원을 파트너로 하면 위험하다.
20.병의원이 약국점포 주인으로 전세금, 보증금, 임대료를 자주 올리면 위험하다.
21.신규 병의원을 파트너로 하는 신규 약국자리로 보증금, 바닥 권리금이 과하면 위험하다.
22.의원한곳에 의존하며 월조제료가 600만원 미만의 조제전문약국은 위험하다.
23.임대조건이 좋은 것 같은 약국점포라도 검증되지 않은 신규 점포는 위험하다.
24.분양, 임대의 경우 조제건수, 일반매출에 대한 검증 또는 보장이 안 된 점포는 위험하다.
25.신규 약국자리로 비전이 있어 보여도 바닥 권리금, 보증금, 임대료가 과하면 위험하다.
26.중대형약국으로 권리금을 포함하여 총 인수자금이 생각보다 싼 약국이면 위험하다.
27.10년 미만의 신도시에 개국 2년 미만의 약국으로 권리금, 보증금이 비싼 약국은 위험하다.
28.공개매물로 약국매매정보가 3회 이상 노출된 약국이라면 문제가 있고 위험하다.
29.신축점포, 특히 신도시 신축점포로 보증금이 많고 임대료가 싼 약국자리는 위험하다.
30.메리트가 있어 보이지만 특혜를 주는 것처럼 계약을 서두르는 약국은 위험하다.
31.약국근무환경이 나쁜 약국은 다시 매도하기 어려운 투자대비 수익성이 나쁜 약국이다.
32.약국을 재매도 할 때 투자자금 회수가 어렵다고 생각되는 약국은 위험한 약국이다.
33.나의 경영능력에 맞지 않는 약국은 나에게는 나쁜 약국이다.
34.위장점포를 가지고 개국이 허가된 약국은 인수 후 허가받기 어려운 위험한 약국이다.
35.공인중개인이라도 약국시장경제를 모르는 일회성 브로커의 추천매물은 위험하다.
36.약국전문 중개인이라도 약국시장경제를 모르고 개국타당성분석을 할 줄 모르면 위험하다.
37.개설등록을 체크하지 않거나, 권리계약서, 점포계약서를 정확하게 쓰지 않으면 위험하다.
38.등기매매 계획이 있는 약국을 임대로 매수하는 경우 확실하게 특약하지 않으면 위험하다.
39.병의원의 이전계획을 체크하지 않고 설마하고 약국을 매수하면 간혹 큰 피해를 볼 수 있다.
40.병의원이 향후 이전할 수 있는 사실을 예측하지 못하고 약국을 매수하면 큰 피해를 볼 수 있다.